상업용 부동산 대출, 어디까지 써볼 수 있을까?

건물 투자 전에 꼭 알아야 할 대출의 거의 모든 것

2025년이 저물어가는 요즘, 여전히 많은 분들이 “건물 투자”를 고민합니다.

그런데 건물 투자는 _현금_만으로 되는 게임이 아니죠. 대출(레버리지)를 얼마나, 어떻게 쓰느냐가 투자 성패를 가르는 핵심입니다.

이 글에서는 상업용 부동산, 특히 건물 투자 시 꼭 알아야 할 대출 구조를 정리해 봤습니다.

1. 최근 주택·전세 대출 금리 레벨

먼저 대출의 기준이 되는 주택담보대출(주담대) 흐름부터 살펴볼 필요가 있습니다.

  • 주택담보대출(주담대)

    • 고정금리(5년 기준): 대략 연 4%대 중반

    • 변동금리: 3~5%대 구간에서 형성

  • 전세대출

    • 주담대보다 보통 약 1%p 정도 낮은 수준

    • 대략 3%대 중후반 정도

상업용 부동산 대출은 이보다 조금 더 보수적으로 보거나, 추가 가산금리가 붙는 경우가 많습니다. 따라서 수익률, 이자 비용, 공실 리스크를 함께 놓고 계산해야 합니다.

2. “100억짜리 건물”의 현실적인 대출 구조

많이 받는 질문이 이것입니다.

“대표님, 이 건물 100억인데 대출 얼마나 나오나요?”

은행은 먼저 탁상 감정(간단한 감정평가)을 진행합니다.

  • 100억 매매가라고 해서 감정평가가 100억이 나오는 경우는 거의 없음

  • 통상:

    • 80~90% 수준에서 감정가가 나오는 경우가 많고

    • 보수적으로 보면 70%대가 나오는 경우도 존재

예를 들어,

  • 매매가: 100억

  • 탁상 감정가: 80억

  • 은행 담보인정비율(LTV): 감정가의 약 70% → 56억 대출 가능

이 경우, 100억 매입을 위해선 최소 44억 + 취득세·부대비용이 자기 자본으로 필요합니다.

여기서부터가 진짜 투자의 시작입니다.

3. 대출 한도를 높이는 방법: 소득·기존 자산의 활용

“56억밖에 안 나와서 못 사겠습니다…”라고 끝나는 게 아니라,

여기서 추가 레버리지 옵션들이 등장합니다.

1) 소득(직업) 활용

  • 의사, 변호사, 대기업 임원 등 고소득 직군

  • 은행 입장에서는 “이자 상환 능력”이 명확한 고객

  • 임대료 + 본인 소득을 함께 보고 추가 대출 여력을 인정해 주기도 함

2) 공동담보(추가 부동산 담보) 활용

예시:

  • 내 아파트 시세: 30억

  • 기존 대출: 10억

  • 은행 LTV 인정: 약 70%라고 보면 → 21억까지 담보 인정

  • 이미 10억 대출 있음 → 추가 담보 여력 약 11억

이런 식으로 자기 집·보유 부동산을 공동담보로 설정해서

총 대출 가능 금액을 70% → 80% 수준까지 끌어올리는 전략이 가능합니다.

포인트

아직 직장 다니고, 소득이 안정적일 때가 레버리지를 최대로 쓸 수 있는 시기입니다.

은퇴 후에는 똑같은 자산·현금이 있어도 대출 조건이 확 나빠질 수 있습니다.

4. 전세 낀 집을 공동담보로 넣을 때 주의할 점

내 집을 전세를 주고, 나는 다른 곳에 살고 있는 경우:

  • 집 시세: 30억

  • 전세보증금: 10억

  • 집을 공동담보로 제공하는 것은 가능

  • 다만 세입자의 동의가 필요한 케이스가 있음

그래서 전세계약 체결 시, 특약에 다음과 같은 문구를 넣어두는 것이 좋습니다.

“본 부동산은 선순위 전세보증금 외 추가 담보대출이 발생할 수 있음”

이렇게 해두면, 나중에 은행 공동담보 설정 시 불필요한 마찰을 줄일 수 있습니다.

5. “금매” 건물을 잡을 때의 대출 이점

요즘 시장에 하나둘씩 나오기 시작하는 금매물.

예시:

  • 매매가: 500억

  • 과거 자산 평가(감정가): 600억 이상

은행은 기본적으로 매매가 기준으로 보지만,

  • “주변 시세보다 저렴한 금매”

  • “이미 자산 평가(감정)가 높게 나와 있는 건물”

이런 경우, 매매가 대비 10% 정도 더 높게 평가해 주는 사례도 있습니다.

  • 매매가 500억

  • 감정가 550억으로 책정 → LTV 70%라면 385억 전후 대출 가능

즉,

  • 감정가를 잘 받아놓고

  • 금매로 싸게 사면

  • 자기자본 투입 비율을 크게 줄이는 구조가 됩니다.

6. 신축 vs 리모델링: 감정평가가 다르게 나온다

  • 신축 건물

    • 실제 투입 공사비(원가)가 감정평가에서 비교적 잘 인정

    • 토지 + 건물 원가 + 물가 상승률 등을 반영해 감정가 산정

  • 리모델링 건물

    • 투입 원가가 100% 반영되지 않는 경우가 많음

    • 창호 교체, 설비·보일러, 배관, 구조 개선 등은 비교적 인정

    • 단순 내장(페인트, 도장, 텍스 교체 등)은 “사용성 개선” 정도로 보고

      건물 가치 상승폭을 크게 인정하지 않기도 함

따라서 리모델링 후 대출을 염두에 둔다면,

  • 공사 내역서

  • 세부 공사 항목

  • 사진 및 증빙 자료

를 잘 정리하여 감정평가사에게 적극적으로 자료 제공하는 것이 중요합니다.

7. 건물 “용도”에 따른 대출 비율 차이

은행은 건물의 용도에 따라 리스크를 다르게 봅니다.

  • 업무시설, 근린생활시설(근생) 등

    → 통상 감정가의 약 70% 수준 LTV 가능

  • 교육연구시설(학원, 연구소 등)

    → 임대료 수준이 상대적으로 낮거나 공실 리스크가 높다고 판단

    → 60~65% 수준으로 더 보수적으로 보는 경우 많음

따라서 현재 건물 용도와

향후 용도 변경 가능성까지 고민하면서

미리 금융기관과 상의를 해보는 것이 좋습니다.

8. 개인 vs 법인, 그리고 “어떤 법인인가”의 차이

1) 개인 명의

  • 규제가 많고, 심사 기준이 까다로움

  • LTV나 조건에서 상대적으로 불리한 경우 많음

2) 법인 명의

  • 대체로 개인보다 대출에 유리

  • 단, 법인 종류에 따라 또 갈림

특히,

  • 부동산 임대업 법인:

    • 최근 규제가 강해졌고, 은행도 보수적으로 보는 편

  • 일반 사업 법인(제조업, 서비스업 등):

    • 사업에 실제로 사용하면서 일부 임대하는 구조라면

    • 대출 비율 70~80% 이상도 가능,

    • 경우에 따라 90% 가까운 레버리지도 나오는 사례 존재

즉,

“내 사업에 쓰는 건물 + 일부 임대” 구조가

은행 입장에서 가장 좋아하는 그림 중 하나입니다.

9. RTI 50% 시대: 임대수익만으로 대출 버티기 어려워진 구조

RTI (Rental income to Interest) = 임대업 이자상환비율

  • 예전: 이자 1,000만 원이면, 임대료 1,300만 원 정도면 인정

  • 최근: RTI 50% 기준

    • 이자 1,000만 원이면 임대료 1,500만 원 이상은 나와야

    • 추가 대출 인정에 유리

이는 곧,

  • 수익률 3%대 건물만 가지고는

  • 대출 비율을 높게 끌어올리기 힘들어졌다는 의미이기도 합니다.

반대로 보면,

  • 자기자본 비율이 높아야 한다 → 리스크는 줄어든다

  • 결국 “무리한 레버리지로 버티는 시대”에서

    “자기자본과 수익률 균형을 보는 시대”로 이동하는 중이라고 볼 수 있습니다.

10. 은행 선택: “주거래은행만 믿지 말고 발품을 팔아라”

은행마다,

  • 분기별로

  • 내부 목표, 리스크 관리 상황에 따라

대출 의지와 조건이 수시로 바뀝니다.

  • 1분기: A은행, B은행이 적극적

  • 2분기: C은행, D은행이 더 좋은 조건

  • 어떤 시기는 시중은행보다 지방은행, 특수은행이 더 유리

따라서,

“주거래은행 + 최소 1~2곳”은 직접 상담해봐야 한다.

0.1%p 금리 차이도

규모가 큰 건물에서는 연 수천만 원 차이로 이어질 수 있습니다.

11. 시설자금 대출: 신축·리모델링·인테리어 공사비 조달

건물 투자에서 빠질 수 없는 것이 공사비입니다.

  • 신축 공사

  • 리모델링 공사

  • 인테리어 공사

이때 활용하는 것이 시설자금 대출인데,

  • 일반 개인은 보통 시공사와의 공사 계약서를 제출

  • 은행은 그 금액의 약 70~80% 수준까지 시설자금으로 취급하는 경우 많음

  • 사업계획서를 잘 작성하면 여유 있게 받는 것도 가능

중요한 것은,

공사 전부터 “대출 기준으로 인정될 수 있는 공사비”를 염두에 두고

내역·계약·증빙을 준비하는 것

입니다.

그래야 추후에 “공사 다 하고 나서야 돈이 모자라는 상황”을 피할 수 있습니다.

정리: 건물 투자는 결국 “대출 공부”가 반이다

상업용 부동산, 특히 건물 투자는

금액 단위가 크기 때문에 레버리지(대출)를 어떻게 쓰느냐가 핵심입니다.

  • 감정평가 구조

  • 건물 용도별 LTV 차이

  • 개인 vs 법인

  • RTI 기준

  • 공동담보, 금매 활용법

  • 시설자금 대출 구조

이 정도는 기본 교양 수준으로 알고 들어가야

억 단위, 십억 단위의 의사결정을 덜 후회하게 됩니다.

건물 투자를 고민 중이라면,

“물건 보기”만큼이나 “대출 구조 공부”에 시간을 써야 합니다.

그게 결국,

같은 건물을 사더라도 누군가는 더 적은 자기자본으로, 더 안전하게 가져가는 이유입니다.